Обобщение судебной практики по рассмотрению споров, связанных с регистрацией прав на недвижимость


Настоящее обобщение проведено в соответствии с планом работы Арбитражного суда Калининградской области на второе полугодие 2006 года.
В процессе обобщения были проанализированы материалы судебных дел по заявлениям об оспаривании отказа в государственной регистрации, записей о государственной регистрации, решения и определения по которым вынесены в 2004 и 2005 годах.
В 2004 году  в Арбитражный суд Калининградской области поступило 23 заявления по спорам о государственной регистрации прав, из которых 14 заявлений - о признании недействительной государственной регистрации, 7 - об отказе в регистрации, 2 - об уклонении от регистрации. По девяти делам требования заявителей признаны обоснованными и удовлетворены. Судьями Арбитражного суда Калининградской области в 2005 году рассмотрено 25 заявлений той же категории, из которых только 7 признано обоснованными и удовлетворены. Прекращено 6 дел в связи с отказом от иска, 3 заявления возвращены.
К законодательству, регламентирующему порядок регистрации прав, которым суды руководствуются при рассмотрении данной категории дел относится Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г. №122-ФЗ, а также информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.01г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Подведомственность арбитражным судам дел об оспаривании действий, решений Федеральной регистрационной службы РФ и ее территориальных органов, выразившихся в отказе в регистрации, неправомерной регистрации права в Едином государственном реестре прав, установлена статьей 198 АПК РФ.
Вместе с тем, зачастую характер спора вызывает необходимость рассмотрения дела в порядке искового производства.
Так, акционерное общество обратилось с требованием о признании незаконными действий Управления федеральной регистрационной службы по Калининградской области по регистрации права собственности другого акционерного общества на железнодорожные пути. Впоследствии  истец изменил требования в порядке ст.49 АПК РФ, просил признать за собой право собственности на пути. В качестве ответчика по делу был привлечен правообладатель имущества.
С момента принятия вышеуказанного обзора в постановлениях ВАС РФ по конкретным спорам разрешены также многие вопросы, не нашедшие в нем отражение. В частности, определено, что в силу статьи 2 Закона государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. А это значит, что по смыслу названной нормы в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации или свидетельство.
Вместе с тем, по делам, по которым были предъявлены иски о признании недействительной записи и свидетельства, ВАС РФ указал на неправомерность прекращения судом производства по делу в связи с неподведомственностью спора и на необходимость рассмотрения дела по существу.
Напрашивается вывод - в том случае, если заявитель оспаривает запись о регистрации права, суду в любом случае необходимо касаться вопроса о праве, и с учетом этого давать оценку  законности произведенной регистрации.
Так, мэрией г.Калининграда оспаривались действия Управления федеральной регистрационной службы по Калининградской области по регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью на неоконченную строительством автостоянку, выстроенную на 98%. Отказывая в удовлетворении требований, суд указал, что в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право, а не сама запись о праве. Поскольку в судебном заседании представитель мэрии не настаивал на рассмотрении спора о праве, сам по себе факт регистрации обжалован быть не может.
Следуя позиции ВАС РФ применительно к вышеописанной ситуации, суду следовало рассмотреть по существу законность регистрации права собственности ООО на неоконченную строительством автостоянку.
По делу, где одно из калининградских предприятий оспаривало акты госрегистрации права собственности на объекты недвижимости за другой фирмой, судом в отличие от предыдущего дела, устанавливалось наличие оснований, послуживших государственной регистрации права собственности. Данная позиция представляется более правильной, поскольку складывающаяся судебная практика, в том числе кассационной инстанции, ориентирует суды на то, что независимо от того, оспаривается ли государственная регистрация, свидетельство о регистрации или запись в реестре, необходимо рассматривать и разрешать именно спор о праве. Поскольку оспаривание зарегистрированного права есть ничто иное, как оспаривание тех оснований, по которым возникло конкретное право конкретного лица на недвижимое имущество.
В 2005 году значительное количество дел составили споры о признании недействительным отказа Управления федеральной регистрационной службы по Калининградской области в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, обусловленного неуплатой госпошлины в требуемом размере.
Так, по ряду дел предприниматели оспаривали действия Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области, связанные с приостановлением либо отказом в регистрации договоров аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с невнесением оплаты в размере 7500 рублей, как того требовал ответчик. Заявители указывали на то, что, что налоговое законодательство не предусматривает взимание госпошлины с предпринимателей за регистрацию любого права, будь то аренда, собственность и т.д. в размере 7500 рублей. Данная ставка предусмотрена только для государственной регистрации прав юридических лиц, к числу которых они не относятся.
Статья 333.33 НК РФ установила строго фиксированные размеры государственной пошлины, подлежащие уплате в случае конкретного юридически значимого действия, совершаемого в отношении плательщиков государственной пошлины.
Так, государственная пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества предусмотрена пунктом 20 указанной статьи и составляет для организаций 7500 рублей, а для физических лиц 500 рублей.
Действительно, размер государственной пошлины за совершение юридически значимого действия - регистрацию права на объекты недвижимого имущества отдельно для индивидуальных предпринимателей ни перечисленными выше, ни иными пунктами статьи 333.33 НК РФ не установлен и индивидуальные предприниматели не выделены законом в отдельную группу плательщиков регистрационного сбора. Статья 9 НК РФ также содержит исчерпывающий перечень участников отношений, регулируемых законодательством о  налогах и сборах, к числу которых относятся организации и физические лица.
Однако, исходя из содержания понятий «физические лица», «организации» и «индивидуальные предприниматели», приведенных в п.2 ст.11 НК РФ можно сделать вывод, что предприниматели относятся к первой группе участников налоговых правоотношений, следовательно, сбор за регистрацию права подлежит взиманию с них госпошлины в размере 500 рублей, как с физических лиц. На незаконность требований Управления федеральной регистрационной службы уплаты госпошлины в размере 7500 рублей было указано в судебных актах.
Во всех случаях ответчик отказывал в регистрации с одной и той же формулировкой о том, что согласно ч.3 ст.23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.
Ссылку на п.3 ст.23 ГК РФ суд посчитал несостоятельной, поскольку в силу п.3 ст.2 ГК РФ к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется.
Если в судебном порядке оспаривается зарегистрированное право, ответчиком по такому требованию является правообладатель зарегистрированного права. Анализ дел, рассмотренных судом, показал, что в основном судьи четко придерживаются данного правила. Вместе с тем, по одному делу правообладатель зарегистрированного права не выступал в качестве ответчика, а был привлечен по делу в качестве третьего лица, что представляется не совсем правильным. По данному делу администрацией муниципального образования оспаривались: распоряжение Территориального управления Министерства имущественных отношении по Калининградской области в части внесения в реестр федерального имущества земельного участка, предоставленного открытому акционерному обществу для строительства электростанции и зарегистрированное право собственности (свидетельство) на участок за этим обществом.
В качестве ответчиков по делу были привлечены  Территориальное управление Министерства имущественных отношений по Калининградской области и Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Калининградской области. Правообладатель  - открытое акционерное общество - выступал по делу в качестве третьего лица.
Судьями арбитражного суда Калининградской области принимались к рассмотрению заявления, в которых одновременно заявлялись требования об оспаривании постановлений администрации о выделении земельных участков и об отмене регистрации права собственности на земельные участки, признании недействительными и аннулировании записи в государственном земельном кадастре.
Так, общество с ограниченной ответственностью просило признать недействительными ряд постановлений администрации муниципального образования о предоставлении гражданам земельных участков для ведения крестьянского хозяйства и отменить государственную регистрацию права собственности на земельные участки, а также признать недействительными выданные свидетельства и аннулировать записи в государственном земельном кадастре.
По делу в качестве ответчиков были привлечены администрация муниципального образования, ФГУ «Земельная кадастровая палата» и Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решением суда в удовлетворении требований заявителю отказано.
   Как видно из приведенного примера, обществом было заявлено сразу несколько требований к нескольким ответчикам, которые были рассмотрены в рамках одного производства.
Вместе с тем, имела место и другая практика, когда суд сначала рассматривал спор о законности постановлений, явившихся по сути основанием для регистрации права, а затем самой регистрации права в ЕГРП.
Так, по одному из дел мэрия г. Калининграда просила признать недействительным распоряжение Комитета по управлению государственным имуществом Калининградской области от 08.09.03г. № 1146-р «О внесении земельных участков в реестр федерального имущества» и обязать ответчика исключить из реестра федерального имущества участок площадью 1074,0 кв.м с кадастровым номером 39:15:11 08 36:0015, расположенный по адресу г. Калининград  ул. Белинского - Радистов, сославшись в обосновании заявления на то, что данное распоряжение послужило основанием  для государственной регистрации права собственности на земельный участок за Российской Федерацией в ЕГРП.
По другому делу мэрией г. Калининграда оспаривались действия Учреждения юстиции по внесению в Единый государственный реестр прав записи о регистрации права собственности Российской Федерации на тот же самый земельный участок.
Во втором случае, что представляется более правильным, требования рассмотрены раздельно друг от друга в последовательности, в которой совершались оспариваемые действия.  
В 2005 году судьями принимались к рассмотрению заявления о признании незаконными решений о приостановлении регистрации.
Так, общество с ограниченной ответственностью оспаривало действия Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области по приостановлению государственной регистрации прав на здание водогрязелечебницы с обязанием ответчика зарегистрировать право собственности на объект. В обоснование требований указало на то, что приостановление регистрационных действий в связи  с изъятием органами следствия документов не предусмотрено. Решением суда от 16.12.05г. требования заявителя удовлетворены.
В соответствии со ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений на срок до одного месяца. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суде.
Как видно из вышеприведенной нормы, закон предусматривает обжалование заинтересованным лицом в арбитражный суд только отказа в государственной регистрации прав, ссылок на обжалование действий по приостановлению регистрации закон не содержит. Вместе с тем, судебная практика допускает возможность рассмотрения таких заявлений, если  обжалуемые действия существенно нарушают права заявителя.
В приведенном случае регистрация права была приостановлена на неопределенный срок - до  вынесения решения по уголовному делу, что  противоречило ст.19 Закона и существенно нарушало права заявителя.
Проведенный анализ споров позволяет сделать следующие выводы:
     1.Оспаривание зарегистрированного права включает в себя оспаривание оснований и документов, удостоверяющих это право;
     2.Ответчиком по иску об оспаривании зарегистрированного права является правообладатель права;
     3. В судебном порядке может быть обжалован не только отказ в регистрации права, но и приостановление регистрации, если оно нарушает права лица, обратившегося за регистрацией.




Судья                Ю.Д. Залужная