Проблемы (аспекты) рассмотрения дел по спорам, связанным с арендой муниципального имущества.

    В  соответствии  с  Планом  работы Арбитражного суда Калининградской  области  на  второе  полугодие 2014 года  обобщена  судебная  практика  по  рассмотрению споров, связанных  с  арендой  муниципального имущества.

            Целью   проведения   настоящего   обобщения   является   изучение  сложившейся     судебной  практики   по   данной   категории   споров, правильности  применения  действующего законодательства  и  выяснение  проблемных  вопросов , возникающих  при  рассмотрении  споров названной  категории.

            В  настоящем  обобщении  использовались  решения  Арбитражного суда Калининградской  области  по  конкретным  делам  за  период  со второго полугодия  2012 года  по  июнь  2014 года.

            За  соответствующий  период  в  Арбитражном суде Калининградской  области  было рассмотрено  19 300 дел, из  них  928 дел , вытекающих из договора  аренды  (в порядке  искового производства), или  4,8 %  от всех дел, рассмотренных  судом.

            Часть  споров, вытекающих  из  договора  аренды , связана  с  арендой  муниципальной  собственности .

             Кроме того, ряд дел, связанных с арендой  муниципального имущества, рассмотрены  в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

             При  подготовке  настоящего  обобщения  проанализировано  90 дел, рассмотренных  Арбитражным  судом Калининградской  области  за  указанный  период по  названной  категории  споров , решения (определения) по которым  были  обжалованы  в  Тринадцатый  арбитражный  апелляционный  суд . В  Федеральный  арбитражный  суд Северо-Западного округа  обжаловано  27 судебных актов.

             При этом  13  судебных актов (решений, определений) суда  первой  инстанции были  отменены (изменены)  судом апелляционной  инстанции , 4 судебных  акта – судом  кассационной  инстанции. Два  дела  переданы  на  новое  рассмотрение  в  Арбитражный  суд Калининградской  области  (дела  №А21-3334/2013, № А21-5256/2013). Производство  по  делу №А21-8438/2012  прекращено в  связи  с заключением  сторонами  мирового соглашения .

              По делу №А21-8445/2012  постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, отменившее  решение  суда  первой  инстанции, отменено, решение  Арбитражного суда Калининградской  области  оставлено  в силе.

             По четырем  делам  отказано  в передаче  дел  в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  для  пересмотра в порядке  надзора (дела № А21-7195/2012 , №А21-9638/2012, №А21-11370/2012 , №А21-4751/2012).

             Правовой базой  для  разрешения  споров  данной  категории  являются  нормы  Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона  от 06.10.2003 г. №131-ФЗ «Об  общих  принципах  организации местного самоуправления  в Российской Федерации» , Федерального закона  от 21.07.1997 г.  №122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на  недвижимое  имущество  и сделок  с ним» , Федерального закона  от  29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной  деятельности  в Российской Федерации», Федерального закона  от  16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,  Постановления Правительства Российской Федерации  от 16.07.2009 г. №582 «Об основных  принципах определения  арендной  платы при  аренде   земельных  участков, находящихся  в  государственной  или  муниципальной  собственности, и о Правилах  определения  размера   арендной  платы,  а  также  порядка, условий  и сроков  внесения  арендной  платы  за  земли, находящиеся  в собственности  Российской Федерации», других  нормативно-правовых  актов, регулирующих  арендные  отношения.

              Рекомендации  и  разъяснения  по  указанным   вопросам  содержатся   в  Постановлении  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее- ВАС РФ)  от 17.11.2011 г. №73 ( в редакции  Постановления  Пленума  ВАС РФ от 25.01.2013 г. №13)  «Об  отдельных  вопросах  практики  применения  правил Гражданского кодекса Российской  Федерации  о договоре  аренды» , Постановлении  Пленума ВАС РФ  от 24.03.2005 г. №11 «О некоторых вопросах , связанных  с применением  земельного законодательства», Постановлении  Пленума ВАС РФ  от 17.02.2011 г. №10 «О некоторых  вопросах  применения  законодательства  о залоге», Постановлении  Пленума ВАС РФ  от 11.07.2011 г. №54 «О некоторых  вопросах разрешения  споров, возникающих  из  договоров по  поводу  недвижимости, которая  будет  создана  или  приобретена  в  будущем», Информационном  письме  Президиума ВАС РФ  от 16.02.2001 г. №59 «Обзор  практики  разрешения  споров, связанных  с  применением  Федерального закона «О государственной  регистрации прав  на  недвижимое  имущество  и сделок  с ним», Информационном  письме  Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

                 Кроме  того,  формирование  единообразной  практики  при  рассмотрении  споров, связанных  с  арендой  муниципального имущества, нашло  свое  отражение   в  ряде  постановлений  Президиума  ВАС РФ, в  частности,  в  постановлениях:

- от 02.02.2010 г. №12404/09 по  делу №А58-2302/2008 (изменение  размера  арендной  платы) ;

- от  26.01.2010 г. №11487/09 по делу №А59-3535/07-С9(С-5) (изменение  размера  арендной  платы  в  связи  с  принятием  нормативного правового акта) ;

- от 11.05.2010 г. №2015/10 по делу №А40-26457/09-54-204 (исполнение  условий  договора  об  изменении  арендной  платы) ;  

- от 05.07.2011 г. №1709/11 по делу №А55-35889/2009 (применение  методики  расчета  арендной  платы) ;

-  от 13.10.2011 г. №4408/11 по делу №А68-6859/10  (уплата  арендной  платы  при  переходе  права  собственности  на  арендуемый  объект другому  лицу); - от 10.11.2011г. №8472/11 по делу №А40-70298/10-135-265 (уплата  арендной  платы  при  переходе  права  собственности   на  арендуемый  объект  арендатору) ;

- от 15.03.2012 г. №15117/11 по делу №А57-13223/2010 (взыскание  арендной  платы за  земельный  участок) ;

- от 17.04.2012 г.  №15837/11 по делу №А47-7623/2010 (определение  размера  арендной  платы за  земельные  участки , относящиеся  к публичной  собственности) ;

- от 05.06.2012 г. №17540/11 по делу №А51-2845/2011 (преимущественное  право  на  заключение  договора  аренды) ;

- от  25.02.2014 г. №15534/13 по делу №А07-20211/2012  (применение  для  целей  исчисления  арендной  платы  за  земельные  участки , находящиеся  в публичной  собственности , нового показателя  кадастровой  стоимости  с момента  вступления  в силу  нормативно-правового акта  об утверждении  результатов кадастровой оценки земель) ;

- от  12.11.2013 г.  №8171/13  по  делу №А41-19033/2012 (исполнение  обязательств  при  прекращении  действия  договора  аренды) ;

- от 08.04.2014 г. №16973/13 по  делу  №А40-118038/12-105-1100 (применение  неустойки  в  целях  обеспечения  исполнения  обязательств  , предусмотренных  предварительным  договором  аренды) ;

- от 15.04.2014 г. №18182/13 по делу №А40-139999/12-84-1444 (порядок  рассмотрения  требований  об  изменении  действующего  договора  аренды);

 

 в  Определениях  Верховного Суда Российской Федерации :

-  от 12.09.2012 г. №4-АПГ12-16 , от  25.06.2013 г. №5-КГ13-63 (установление  новых ставок арендной платы  с даты вступления  в силу  соответствующего нормативного акта) ;

-  от 19.11.2013 г №80-КГ13-8 , от 29.01.2014 г. №2-АПГ13-8 , от 05.03.2014 г. №30-АПГ14-1 (определение  размера  арендной  платы  за  земли , находящиеся  в государственной  и муниципальной  собственности) ;

- от 18.04.2014 г. №4-АПГ14-5 , от 28.05.2014 г. №16-АПГ14-4 (определение  размера  арендной  платы  за  земли , государственная  собственность на  которые  не  разграничена) ;

- от 06.08.2013 г. №56-КГ13-5 (внесение  изменений  в договор  аренды  земельного участка  в части  изменения  вида  разрешенного использования земельного участка).

              При  разрешении  указанных  споров  суд  применяет   также  нормативные  акты   соответствующих органов  местного самоуправления , действующие  в  спорный  период.

               В  соответствии со  статьей 49 Федерального закона  от 06.10.2003 г. №131-ФЗ «Об  общих  принципах  организации  местного самоуправления в Российской Федерации»  экономическую  основу  местного самоуправления  составляют  находящееся  в муниципальной  собственности  имущество , средства  местных  бюджетов , а  также  имущественные  права  муниципальных  образований.

               Таким  образом ,  муниципальная  собственность  является  одной  из  составляющих  экономической  основы  местного самоуправления .

                В силу  статьи 51 Федерального закона  от 06.10.2003 г. №131-ФЗ «Об  общих  принципах  организации  местного самоуправления  в Российской Федерации»  органы  местного самоуправления  от имени  муниципального образования  самостоятельно  владеют , пользуются и распоряжаются  муниципальным имуществом  в соответствии с Конституцией Российской Федерации , федеральными законами и принимаемыми в  соответствии с  ними нормативными  правовыми актами  органов  местного самоуправления. Органы  местного самоуправления  вправе передавать муниципальное  имущество  во  временное  или  постоянное  владение , пользование  физическим и юридическим  лицам , органам  государственной  власти Российской Федерации (органам  государственной власти  субъекта Российской Федерации)  и  органам  местного самоуправления  иных  муниципальных образований , отчуждать , совершать иные сделки в соответствии с  федеральными законами.

               Вопросы  формирования, эффективного  управления  и распоряжения  муниципальной  собственностью  имеют  свою  специфику и   являются  актуальными  в  нынешних  экономических  условиях.

 

               I. Споры , связанные  с  нарушением  сроков  и  порядка  внесения  арендной  платы.

 

               Обобщение  судебной  практики  за  указанный  период  свидетельствует  о том , что  споры , возникающие  в  связи  с  арендой  муниципального имущества  весьма  разнообразны : споры , связанные  с заключением , изменением и расторжением  договоров  аренды  муниципального имущества ; споры , связанные  со взысканием  арендной  платы  (в том  числе  изменение  размера арендной  платы , применение методики расчета арендной платы, применение  нового показателя кадастровой стоимости земельного участка ) , договорной  неустойки; споры, связанные с преимущественным правом выкупа арендуемого муниципального имущества  и  другие.

                Наиболее распространенными в  судебной  практике являются споры , связанные  с  нарушением  сроков и порядка внесения  арендной  платы  по  договорам  аренды  земельных  участков , находящихся  в государственной  или  муниципальной  собственности .

                Согласно  статье 5 Земельного кодекса Российской Федерации  участниками земельных отношений  являются  граждане , юридические лица, Российская Федерация , субъекты Российской Федерации , муниципальные  образования.

                В  силу  пункта 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации  органами  местного самоуправления  осуществляются  управление  и  распоряжение  земельными участками , находящимися  в  муниципальной  собственности.

                Кроме того ,  органы  местного самоуправления  осуществляют  распоряжение  земельными участками , государственная  собственность  на  которые  не  разграничена ,  в соответствии с пунктом 10  статьи 3 Федерального закона   от   25.10.2001 г.  №137-ФЗ   «О введении  в действие  Земельного кодекса Российской Федерации» (в  редакции  от 23.06.2014 г.).

                Согласно  пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  земельные  участки , за  исключением  указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса , могут быть предоставлены их  собственниками  в аренду  в соответствии с гражданским  законодательством  и настоящим  Кодексом.

                 Размер  арендной  платы  определяется  договором  аренды . Общие  начала  определения  арендной  платы  при  аренде  земельных  участков  , находящихся  в государственной  или муниципальной  собственности , могут быть установлены  Правительством  Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

                Статьей 65 Земельного кодекса Российской  Федерации установлено , что  за  земли , переданные  в аренду , взимается  арендная  плата. Порядок  определения  размера  арендной  платы  , порядок , условия  и сроки  внесения  арендной  платы  за  земли  , находящиеся  в муниципальной  собственности  , устанавливаются  органами  местного самоуправления.

                 Порядок определения размера  арендной  платы , а также  порядок , условия и сроки внесения  арендной  платы  за  использование  земельных  участков , государственная  собственность на  которые  не  разграничена , устанавливаются  органами  государственной  власти  субъектов  Российской Федерации , если  иное  не  предусмотрено  Федеральным законом «О государственной компании «Российские  автомобильные дороги»  и о внесении  изменений в отдельные  законодательные акты Российской Федерации» (пункт 10 статьи 3 Федерального закона  от  25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введении  в действие  Земельного кодекса Российской Федерации»).

                 Основные  принципы  определения арендной  платы  при  аренде земельных участков , находящихся  в государственной  или  муниципальной  собственности , и Правила определения размера  арендной платы , а  также порядка , условий и сроков  внесения  арендной платы  за  земли , находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены  Постановлением  Правительства Российской Федерации  от 16.07.2009 г. №582 (в  редакции  Постановления Правительства Российской Федерации от 22.02.2014 г.).

                  К  таковым  принципам отнесены  следующие:

                  экономической  обоснованности , в соответствии с которым  арендная  плата  устанавливается  в размере , соответствующем доходности земельного участка  с учетом категории земель , к которой отнесен такой  земельный  участок  , и его  разрешенного использования , а также с учетом  государственного регулирования  тарифов на  товары  (работы, услуги) организаций , осуществляющих  хозяйственную деятельность на таком  земельном участке , и  субсидий , предоставляемых организациям , осуществляющим деятельность  на таком  земельном  участке ;

                  предсказуемости  расчета  размера  арендной  платы , в соответствии с которым  в нормативных правовых актах органов  государственной власти и органов  местного самоуправления  определяются порядок  расчета  арендной  платы и случаи , в которых  возможен пересмотр размера  арендной  платы  в одностороннем порядке по  требованию арендодателя;

                  предельно допустимой  простоты расчета  арендной  платы , в соответствии с которым   предусматривается  возможность  определения  арендной  платы  на  основании  кадастровой  стоимости  ;

                  недопущения  ухудшения  экономического  состояния  землепользователей и землевладельцев при  переоформлении  прав на  земельные  участки , в соответствии с которым  размер  арендной  платы , устанавливаемый в связи с переоформлением  прав на  земельные участки , не  должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении  таких  земельных участков;

                  учета  необходимости  поддержки  социально  значимых  видов  деятельности  посредством  установления размера  арендной  платы  в пределах , не  превышающих  размер земельного налога , а также  защиты  интересов  лиц , освобожденных от уплаты земельного налога;

                  запрета  необоснованных   предпочтений , в соответствии с которым  порядок расчета  размера  арендной  платы  за  земельные  участки , отнесенные в одной категории земель , используемые  или  предназначенные для  одних и тех же  видов  деятельности  и предоставляемые по  одним  и тем  же  основаниям , не  должен различаться.

                   Особое внимание  вопросам, связанным  со  взысканием  арендной  платы  по  договорам  аренды земельных  участков, находящихся  в государственной  или  муниципальной  собственности, уделено в постановлении  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных  вопросах практики  применения  правил Гражданского кодекса Российской Федерации  о договоре  аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. №13).

                  Так  в пункте 16 указанного постановления  разъяснено , что  при  рассмотрении  названных  споров  судам необходимо  учитывать следующее.

                   В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях  плата по договору  аренды  может  устанавливаться  или  регулироваться  уполномоченным на то органом. Если  федеральный закон , предусматривающий  необходимость такого регулирования  (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации) , вступил в силу  после  заключения договора  аренды , то согласно  пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу , поскольку в законе не установлено , что его  действие распространяется  на  отношения , возникшие из ранее заключенных договоров.

                  К договору  аренды, заключенному  после  вступления  в силу федерального закона, предусматривающего необходимость  государственного регулирования  размера  арендной  платы , подлежит применению порядок определения  размера арендной  платы  , устанавливаемый  уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным  законом , даже  если в момент его заключения  такой  порядок  еще  не  был установлен. Изменение  регулируемой  арендной  платы (например , изменения формулы, по  которой  определяется  размер арендной  платы , ее компонентов, ставок арендной  платы и т.п.) по  общему  правилу  применяются  к отношениям , возникшим  после  таких изменений.

                  Регулируемая арендная  плата  может применяться  к договору , заключенному до вступления в силу  этого федерального закона , только в том  случае , если  стороны  такого договора  связали изменение  размера  арендной  платы  с  изменением  нормативных актов , подлежащих применению  к  их  отношениям . Равным образом  к договору  аренды , заключенному  до вступления  в силу  федерального закона , предусматривающего необходимость  государственного регулирования  арендной  платы, подлежит применению  данное  регулирование , если  арендодателю  договором  предоставлено  право на  изменение  размера  арендной  платы  в одностороннем порядке  и соответствующее волеизъявление  о применении  к договору регулируемой  арендной  платы  было сделано арендодателем  и получено  арендатором.

                  Разъяснения  по  вопросам  применения  регулируемого размера  арендной  платы  содержатся  также  в  пунктах 17-20 указанного постановления.

                  В  частности  в  пункте 18  разъяснено , что  по  смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ  размер  арендной  платы  по  договору аренды  государственного или  муниципального имущества  не  является  регулируемым , если  размер  арендной платы  определяется  по  результатам проведения  торгов. В  тех  случаях, когда  по результатам торгов  определяется  ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной  платы) , регулируемая арендная плата не  применяется.

                 Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном  на  соответствующий период регулирующим органом. При этом  дополнительного  изменения  договора  аренды не  требуется (пункт 19 названного постановления).

 

                  1. Неисполнение   договорных  обязательств  по  оплате  арендной  платы  влечет  удовлетворение   исковых  требований  о  взыскании  задолженности , договорной  неустойки.

                 Дело  №А21-10787/2012.

                 Администрация  обратилась  в  Арбитражный  суд Калининградской  области  с  иском  к  Обществу  о взыскании  задолженности  по  арендной  плате  по  договору  на  передачу  в аренду  городских земель и  неустойки.

                  Решением  суда  первой  инстанции  от 21.01.2013 г.  иск  удовлетворен.

                  Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда  от  18.06.2013 г.  названное  решение  суда  оставлено  без  изменения.

                  Удовлетворяя  исковые  требования , суд  руководствовался  положениями  статей 309,310,329,330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации , статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

                  В  постановлении  апелляционного суда  указано , что наличие  у  ответчика задолженности  по  арендной  плате  документально  подтверждается  материалами  дела , расчет  взыскиваемой  суммы  судом  проверен , признан  обоснованным , ответчиком  не  оспорен ;  каких-либо доказательств  погашения  задолженности  по  арендной  плате  со  стороны  ответчика  не  представлено.

                  Аналогично  рассмотрены  дела  №А21-11599/2012 , №А21-9364/2012 , №А21-1999/2013, №А21-6314/2012 , №А21-9638/2012, №А21-8038/2012  , №А21-2122/2013, №А21-9364/2012.

                  Из  материалов  дел  следует , что  задолженность   рассчитана  исходя  из  арендной  платы , установленной в соответствии  с нормативными правовыми актами , действующими  на  территории  муниципального образования  в спорный  период .

                  Такая же  позиция  обозначена  в постановлениях  Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа  от 30.01.2014 г. по делу №А56-10099/2013 , Федерального арбитражного суда Уральского  округа  от 22.11.2013 г. по делу №А07-4807/2013, Федерального  арбитражного суда Центрального округа от 03.10.2013 г. по делу №А14-16755/2012.

 

                   2. Применение  повышающего коэффициента  при  расчете  арендной  платы  неправомерно  в  случае изменения  целевого использования  земельного участка , согласованного  Администрацией  как  арендодателем.

                  Дело №А21-8348/2013.

                  Администрация  муниципального образования  обратилась  в  Арбитражный  суд Калининградской  области  с иском к  Обществу  о  взыскании  задолженности  по  арендной  плате  и  неустойки.

                  Решением   суда  от  12.12.2013 г.  исковые  требования  удовлетворены.

                  Спор  возник  относительно  применения   при  расчете  арендной  платы  повышающего коэффициента , установленного  решениями  районного Совета депутатов,  в  связи  с неиспользованием  земельного участка  и  в  связи  с использованием  земельного участка  не  в соответствии с разрешенным использованием .

                  Удовлетворяя  исковые  требования , суд  первой  инстанции исходил  из  того , что  решением районного Совета депутатов  утверждены  значения  повышающего  коэффициента  К4 , в том  числе  для  земельных  участков  , используемых  не в соответствии с разрешенным использованием, определенным договором  аренды . Повышающий  коэффициент  был  применен  Администрацией  при  расчете  арендной  платы  в  связи  с непредставлением  Обществом  документов о вводе  многоквартирных  жилых домов в  установленном  порядке  в  эксплуатацию , а  равно  документов  о  регистрации прав  на  построенный  объект.

                    Апелляционный  суд ,  не  согласившись с  названным  решением, отменил  его ,  в иске  отказал , поскольку  вступившим  в законную  силу  решением  арбитражного суда  по  другому  делу  признано незаконным бездействие  Администрации , выразившееся в невнесении изменений  в  договор в  части цели  использования земельного участка «под  проектирование и строительство  индивидуальной  жилой застройки» , Администрация обязана  внести  соответствующие  изменения . Изменение  целевого использования земельного участка было согласовано Администрацией  при  подписании  дополнительных соглашений ,  в связи  с чем  основания  для  вывода о виновном  нецелевом использовании  Обществом  земельного участка и , как  следствие , основания для  применения при  расчете  арендной  платы  повышающего коэффициента   отсутствовали.

                   Постановлением Федерального  арбитражного суда Северо-Западного округа  от 20.08.2014 г.  постановление  апелляционного суда  оставлено без  изменения.

 

                   3. Учет  при  расчете  арендной  платы  изменения  кода  бюджетной классификации не  является  основанием  для  взыскания  задолженности.

                   Дело № А21-479/2013.

                   Администрация  городского округа  обратилась  в Арбитражный  суд Калининградской  области  с иском  к  Обществу  о  взыскании  задолженности  по  арендным  платежам  за 2012 год с  учетом  доначисления за 2011 год, неустойки.

                Решением  суда  от 26.03.2013 г.  исковые  требования  удовлетворены.

                Не  согласившись  с  решением  суда   и ссылаясь  на  нарушение  судом  норм  процессуального права  и  необоснованность расчета  задолженности , Общество  обратилось  в  суд  с апелляционной  жалобой.

                Тринадцатый  арбитражный  апелляционный  суд  изменил  вышеназванное  решение  суда , уменьшив  размер  взыскиваемых  задолженности  и  неустойки , поскольку  частично задолженность  по  арендной  плате  за  спорный  период уже  была  взыскана  судом  при  рассмотрении  других  дел . Кроме того , апелляционный  суд  указал на  неправомерность   взыскания   недоимки в размере  85 846 руб.71 коп.  , поскольку  изменение  кода  бюджетной  классификации  не  является  основанием  для  взыскания  данной  недоимки.

                  Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении  от 13.03.2014 г. согласился  с позицией  суда  апелляционной  инстанции , указав , что поскольку ставки  арендной  платы  являются  регулируемыми ценами , стороны  обязаны руководствоваться  предписанным  размером  арендной  платы  за  земельные  участки , находящиеся  в государственной  или  муниципальной  собственности , и не  вправе  применять  другой  размер  арендной  платы. Поэтому  независимо  от предусмотренного  договором  механизма  изменения  арендной  платы  новый  размер  арендной  платы  подлежит применению с даты  вступления  в силу соответствующего  нормативного акта , что  согласуется с правилами статьи   424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом , размер арендной  платы  за  пользование  земельным участком  считается измененным  с момента  принятия  уполномоченным  государственным органом  нормативного правового акта об установлении нового размера  и (или) порядка  расчета  арендной  платы.

                  Указанная  позиция  согласуется  с позицией   Верховного Суда Российской Федерации , изложенной  в Определениях  от 25.06.2013 г. №5-КГ13-63 , от 19.11.2013 г. №80-КГ13-8.

 

                 4. Порядок  определения  размера  арендной платы , а также порядок , условия  и сроки внесения  арендной  платы  за  использование  земельных участков , государственная  собственность на  которые  не  разграничена , отнесены  к компетенции  органов  государственной  власти  субъектов Российской Федерации.

                  Дело №А21-7195/2012.

                Управление имущественных  и земельных отношений  обратилось  в арбитражный  суд  с иском  к  Обществу  о взыскании задолженности  по  арендной  плате  , неустойки  по  договору  аренды  земельного участка.

                 Решением суда  от 19.04.2014 г.  в иске  отказано , поскольку  арендодатель  для  определения  арендной  платы  применил формулу  расчета  , не  установленную договором , тем  самым  изменив  в одностороннем  порядке  методику  расчета  арендной  платы  ,  в связи  с чем  у  арендатора  не  возникло  обязательства  по  внесению   арендной  платы , о  взыскании  которой  заявил  истец.

                 Постановлением  апелляционного суда  от  19.08.2014 г.   указанное  решение  суда  первой  инстанции  отменено , исковые  требования  удовлетворены.

                  Постановлением  суда кассационной  инстанции  от 06.12.2013 г.  постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда  от 19.08.2013 г.  оставлено  без  изменения.

                   Суды  апелляционной  и кассационной  инстанций сослались  на  правовую позицию , изложенную в  постановлении  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 г. №15837/11 , согласно которой  принятие  уполномоченными  органами государственной  власти  и местного самоуправления  нормативных  правовых актов  , изменяющих нормативно  установленные  ставки  арендной  платы  или методику  их  расчета  , влечет  изменение  условий  договоров  аренды  таких  земельных  участков  независимо  от  воли  сторон  договоров  аренды  и без  внесения  в текст договоров  подобных изменений .

                   Из  пунктов  16,19  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. №73 «Об  отдельных вопросах практики  применения  правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре  аренды» (в  редакции от 25.01.2013 г.№13)  следует , что  изменения  регулируемой  арендной  платы  (например, изменения   формулы , по которой  определяется  размер  арендной  платы  , ее компонентов , ставок  арендной  платы и т.п.)  по  общему  правилу  применяются  к отношениям  , возникшим  после  таких  изменений. Арендодатель  по  договору , к которому  подлежит  применению  регулируемая  арендная  плата , вправе  требовать  ее внесения  в размере , установленном  на  соответствующий  период  регулирующим  органом. При этом  дополнительного изменения  договора  аренды  не  требуется.

                   К  спорному  договору  аренды  также  подлежал применению  порядок определения  арендной  платы , устанавливаемый  уполномоченным  органом.

                   Определением  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 27.02.2014 г.  №ВАС-1700/14   отказано  в передаче дела №А21-7195/2012  в  Президиум  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для  пересмотра  в порядке надзора  постановлений  апелляционного  и  кассационного  суда .

                  

 

                 5. Задолженность  по  договору  на  передачу  в аренду  городских земель не  подлежит  взысканию , поскольку  нормативно-правовым  актом  местного самоуправления  арендатор  освобожден  от уплаты  арендной  платы  за  землю  в полном  объеме ,так  как  является  муниципальным  предприятием  , осуществляющим  организацию  и  управление розничным  рынком , при  этом  согласие  антимонопольного органа на  предоставление  такой  льготы  должен  получить  арендодатель , а не  арендатор.

                     Дело № А21-9638/2012.

                     Администрация обратилась в Арбитражный суд Калининградской  области  с иском  к  Предприятию  о  взыскании  задолженности  по  договору  на  передачу  в аренду  городских  земель , пени  и  штрафа.

                   Решением  суда  от  24.12.2012 г.  с  ответчика  в  пользу  истца  взысканы  пени ,  в  удовлетворении  остальной  части  иска  отказано.

                   Полагая ,  что  освобождение  Предприятия  от  арендной  платы  за  землю  возможно  только  при  условии предварительного  согласования  антимонопольного органа  на  предоставление  льготы , а такое  согласие  получено не  было , Администрация , ссылаясь   на  неправомерный  отказ  суда  в  удовлетворении  требований  о  взыскании  задолженности  по  арендной  плате  обратилась  в  суд  с апелляционной  жалобой.

                   Суд  апелляционной  инстанции  изменил  вышеуказанное  решение  суда  первой  инстанции , взыскав  с   Предприятия    пени   и  штраф ;  в  удовлетворении иска  в остальной  части  отказал.

                   Не  принимая  доводы  истца , апелляционный  суд  указал , что  на  момент  предоставления  Предприятию  льготы  - 01.01.2008 г.  действовала  норма , предусмотренная  статьей 20 Федерального закона  от 26.07.2006 г. №135-ФЗ «О защите  конкуренции»  , согласно  которой  орган  местного самоуправления  , иные  уполномоченные  органы  или организации, имеющие  намерение  предоставить  государственную или  муниципальную преференцию  , подают  в антимонопольный  орган  заявление  о даче  согласия  на  предоставление  такой  преференции ;  к  указанному  заявлению  прилагаются  перечисленные   в  данной  статье  документы. Из  указанной  статьи  следует , что  перед  предоставлением  льготы  до 01.01.2008 г.  истец  обязан был самостоятельно  получить согласие  антимонопольного органа , подав  соответствующее  заявление  с приложением  необходимых  документов. Поскольку  льгота  была Предприятию  предоставлена и действовала в 2008-2009 г. , то  у  ответчика не  было оснований  считать , что  льгота  получена с  нарушением  Администрацией  городского округа  установленного порядка. Решением  Окружного Совета  депутатов г.Калининграда  от 30.09.2009 г. №220  порядок  предоставления  льготы не  изменился  , а  был изменен  только порядок  сбора необходимых  документов , так как  обязанность  по  предоставлению  документов  в  антимонопольный   орган  сохранилась  за  Администрацией , но  при  этом  обязанность  по  предоставлению  этих документов  в Администрацию городского округа  была  возложена  на  хозяйствующих  субъектов. Таким образом , ранее  предоставленная  Предприятию льгота  действовала  до ее  отмены  решением Окружного Совета депутатов г.Калининграда , в  связи  с чем  взыскание  арендной  платы за   указанный  период  неправомерно.

               Вместе  с тем , апелляционный  суд  посчитал , что  исходя  из  буквального толкования  пункта 4.15 договора  , подлежит  взысканию  штраф  за  несвоевременное  предоставление  декларации по  арендной  плате  исходя  из  размера  годовой  арендной  платы  , то  есть  без  учета  льгот .

                Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа  от 27.08.2013 г.  постановление  суда  апелляционной  инстанции оставлено без  изменения

                 Определением  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 г.  №ВАС-18719/13 отказано  в передаче дела  в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации .

 

                 6. При перемене собственника  арендованного имущества  вне  зависимости  от  переоформления договора  аренды  новый  собственник  приобретает  право  на  получение  доходов  от сдачи  имущества  в аренду.

                 Дело  №А21-2122/2012.

                 Администрация  обратилась  в  арбитражный  суд с иском к Обществу  о взыскании  задолженности  по  арендной  плате  , неустойки  по договору  аренды  земельного участка.

                 Решением  суда  первой  инстанции от 10.12.2012 г. , оставленным  без  изменения  судами  апелляционной  и кассационной  инстанций , иск удовлетворен  частично.

                 Обращаясь  с жалобами , ответчик  ссылался  на  то , что  судом  неправильно  применен  коэффициент при  расчете  арендной  платы  , а также  полагал , что  зачисленная  в бюджет  района  арендная  плата  подлежит взысканию  с Администрации района.

                 При  рассмотрении  дела  было установлено , что  в связи  с  вступлением  в  силу  Закона Калининградской  области от 12.04.2010 г. №428  «Об изменении границ муниципальных образований» права  собственника  спорного земельного участка  и арендодателя по договору  аренды  перешли к Администрации , о чем  Общество  было уведомлено.

                 Отклоняя доводы  Общества , суд  кассационной  инстанции  сослался  на  пункт 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. №66 «Обзор практики разрешения  споров , связанных с арендой» , из которого следует , что  при  перемене собственника  арендованного имущества независимо  от того , ставился ли вопрос о переоформлении договора  аренды , прежний собственник утрачивает , а новый  приобретает право  на  получение  доходов  от сдачи  имущества  в аренду .

                  Кассационный  суд  также  указал , что органы государственной власти  и местного самоуправления  вправе изменять  ставки  арендных платежей , которые  используются при  определении  объема  обязательств  по  оплате  пользования  земельным участком , поскольку  стоимость аренды  земельного участка  относится к категории регулируемых цен. С  учетом  нормативного регулирования  стоимости  аренды  земельных участков  и  действующих  условий договора  аренды  суд  пришел к  выводу  о том , что  применение  истцом  при  расчете  арендной  платы  указанного  коэффициента  не  нарушает  прав Общества.

                  Аналогичная  позиция  обозначена  в постановлениях  Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.06.2012 г.  по делу №А52-2542/2011 , от 20.12.2012 г. по делу №А26-1641/2012

 

                7. В  связи  с  несвоевременным  внесением  арендатором  арендных платежей на  него  возлагается  ответственность , установленная  условиями договора. Действующее  законодательство  не  предусматривает  применение  двойной   ответственности  за  одно  и то же  нарушение  денежного  обязательства.

                 Дело №  А21-5174/2013.

                 Управление  имущественных отношений  обратилось  в Арбитражный  суд Калининградской  области   с  иском  к  Обществу  о  взыскании  неосновательно  полученных  Обществом  в виде  арендной  платы  по  расторгнутому  договору  аренды  земельного участка  денежных  средств , пени  , штрафа.

                 Решением  суда  от  05.11.2013 г.  частично  удовлетворены  требования  о взыскании  неосновательного обогащения , в удовлетворении  остальной  части  иска  отказано.

                 Суд  первой  инстанции   удовлетворил   требования  истца  о взыскании  неосновательного обогащения , рассчитав  его  до  фактической  передачи  земельного участка  арендодателю ;  в удовлетворении  требований о взыскании  неустойки  отказал , ссылаясь  на  положения  пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

                  Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда  от  18.03.2014 г.  решение  суда  от 05.11.2013 г. изменено ;  с  Общества  частично  взысканы  арендная  плата  и  неустойка.

                  При этом  апелляционный  суд сослался на то , что стороны в добровольном порядке  расторгли договор  аренды ; отсутствие  государственной регистрации дополнительного соглашения  о расторжении  договора   аренды не  опровергает  факта  наличия  воли сторон  расторгнуть договор  аренды ; стороны не  лишены  права зарегистрировать дополнительное соглашение в установленном порядке.

                  В силу  статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации  при  прекращении договор  аренды  арендатор обязан вернуть арендодателю имущество  в том состоянии , в котором он его получил , с учетом нормального износа или в  состоянии , обусловленном договором. Если арендатор не  возвратил арендованное имущество либо  возвратил его несвоевременно , арендодатель вправе потребовать  внесения  арендной  платы за  все время просрочки.

                  С учетом  изложенного , суд апелляционной  инстанции  удовлетворил требования истца  о взыскании  задолженности по арендной плате  за  период  до передачи арендуемого имущества по акту приема-передачи.

                  Ссылаясь на  пункт 4 статьи 425 Гражданского кодекса ,согласно которому  окончание  срока  действия договора не освобождает  стороны от ответственности  за  его  нарушение , в  связи  с несвоевременным внесением  Обществом арендных платежей  на  ответчика  возложена  ответственность , установленная условиями договора.

                   При этом  требование о взыскании штрафа на основании  пункта 5.6 договора , устанавливающего  двойную ответственность арендатора  за  нарушение  сроков  внесения  арендной  платы  , признано  неправомерным.

 

                 II. Заключение (продление) и расторжение  договоров  аренды  муниципального  имущества.

 

                 Вопросы  заключения  , изменения и расторжения договора  аренды  муниципального имущества  регулируются  общими  нормами  гражданского законодательства  с учетом  специальных норм , касающихся  специфики  статуса  данного имущества.

                Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных  вопросах практики  применения  правил Гражданского кодекса Российской Федерации  о договоре  аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. №13) содержит  также  разъяснения  относительно  вопросов  заключения  и расторжения  договоров  аренды  муниципального имущества.

                Так  в пункте  1 данного  постановления  разъяснено , что  в  случаях , предусмотренных законом , договор аренды  в отношении  государственного или  муниципального имущества  может быть заключен  только  по результатам торгов. В  связи  с этим договор названного  имущества , заключенный  на  новый  срок  без  проведения  торгов  , является  ничтожным (статья 168 ГК РФ) , равно  как и соглашение  о продлении такого договора. Вместе с тем  договор  аренды  государственного или муниципального  имущества  может  быть  возобновлен  на  неопределенный  срок  в порядке , предусмотренном  пунктом 2 статьи 621 ГК РФ , если  этот  договор  заключен  до вступления  в силу  закона , требующего  обязательного проведения  торгов  для  заключения  договора  аренды (статья 422 ГК РФ).

                 Арендатор  государственного или  муниципального имущества  вне зависимости от того , являлся ли  он участником  торгов , вправе потребовать  в суде перевода на себя прав  и обязанностей  по  заключенному на торгах договору  , поскольку  положения , предусматривающие обязательность проведения торгов , не  лишают   такого  арендатора  принадлежащего ему  в силу статьи 621 ГК РФ  преимущественного права на  заключение договора  аренды на  новый  срок (пункт 3  указанного постановления).

                   В пункте 4 названного  постановления  разъяснены также  вопросы  применения частей 9-11 статьи 17.1  Федерального закона  «О защите  конкуренции»  при  заключении  договора  аренды.

                

                  1. Собственник  объекта незавершенного строительства , право  собственности  которого на  данный  объект  зарегистрировано , имеет  право  приобрести  земельный  участок  под  этим  объектом  в аренду.

                   Дело  №А21-8445/2012.

                   Общество  обратилось  в Арбитражный  суд  Калининградской  области  с  заявлением  о  признании  незаконным выраженного  в  письмах отказа Администрации  в заключении  договора  аренды  земельного участка, обязании Администрации  направить  в адрес  Общества  проект договора  аренды , подписанный  уполномоченными лицами .

                    Решением   Арбитражного суда Калининградской  области  от 26.11.2012 г.  требования  удовлетворены.

                    Арбитражный  суд первой  инстанции , удовлетворяя  заявленные  требования , исходил  из того , что  отсутствуют законные  основания  для  прекращения  обязательств по имеющемуся  договору  аренды  земельного участка   и  его  непродления  на  новый  срок , Общество  продолжает  пользоваться  земельным  участком  без  возражений  со  стороны  арендодателя  , отсутствие  продленного договора  аренды  не  позволяет Обществу  завершить строительство  и  сдать объект  в эксплуатацию.

                  Постановлением Тринадцатого  арбитражного  апелляционного суда  от 23.03.2013 г. данное  решение  отменено, в удовлетворении  заявленных  требований  отказано.

                  Суд  кассационной  инстанции   вынес  постановление от 08.07.2013 г.  , которым  отменил  постановление  апелляционного суда , решение  суда  первой  инстанции оставил  в силе.

                  При  этом  суд  кассационной  инстанции указал , что  согласно  правовой позиции , содержащейся  в  постановлениях Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 г. №8985/08 , от 01.03.2011 г. №14880/10 , земельные  участки  под  объектами  незавершенного строительства  не  могут  быть предоставлены  в собственность в порядке  статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации , за  исключением  случаев , предусмотренных  пунктом 3 статьи 28 Федерального закона «О приватизации  государственного и муниципального имущества»  и  пунктом  2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие  Земельного кодекса Российской Федерации» (далее- Вводный закон).  Однако , в  силу  положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации  не  допускается  необоснованный  отказ в  предоставлении земельного участка  в аренду для  целей  строительства или  в  продлении  договора  аренды  в случае , если  строительство  не  завершено  в течение  первоначального срока  аренды  земельного участка. Кроме того , согласно  пункту 21 статьи 3 Вводного закона  собственник  объекта  незавершенного строительства , право собственности  на  который  зарегистрировано до 01.01.2012 г. , имеет право  приобрести земельный  участок , который находится  в  государственной или  муниципальной собственности  и на котором  расположен указанный  объект , в аренду  без  проведения торгов в порядке , установленном  для  оформления  прав на  земельные  участки  собственниками  зданий , сооружений.

                  Поскольку  право  собственности  Общества  на  объект незавершенного строительства зарегистрировано до 01.01.2012 г. , Общество  имеет право  приобрести  земельный  участок  под  этим  объектом в  аренду.

 

                  По  делу №А21-5256/2013  Федеральный арбитражный  суд Северо-Западного округа  постановлением  от 07.04.2014 г.  отменил  решение суда  первой  инстанции от 26.08.2013 г. , которым  были  удовлетворены требования  Общества  о признании  незаконными действий Администрации, выразившихся в отказе заключить договор со множественностью лиц на стороне  арендатора земельного участка  , обязании  Администрации  заключить такой договор  сроком на 49 лет , подготовить и направить  проект договора  аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне  арендатора, и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда  от  30.12.2013 г.  и передал  дело на  новое рассмотрение в Арбитражный  суд Калининградской  области .

                 Суд  кассационной  инстанции указал следующее.

                 Объект незавершенного строительства  до введения  в эксплуатацию не  может  использоваться как  здание , сооружение , а земельный  участок  под таким объектом  необходим не  для  эксплуатации здания , сооружения  , а для  завершения  строительства. При этом  площадь  и местоположение  границ земельного участка , необходимого  для  использования  находящегося на нем здания , сооружения , определяются  исходя  из  пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом  фактического землепользования  в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства , с учетом  красных линий , местоположения  границ смежных земельных участков (при  их  наличии) , естественных границ  земельного участка . Земельный  участок , сформированный  для целей строительства , может  не совпадать  по  площади и местоположению границ  с земельным участком , необходимым для  использования введенного в эксплуатацию объекта.

                  Согласно  правовой позиции , содержащейся в постановлениях Президиума ВАС РФ  от 23.12.2008 г. №8985/08 , от 01.03.2011 г. №14880/10, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса  Российской Федерации исключительное право собственников зданий , сооружений на  приобретение земельных участков в собственность или  в долгосрочную аренду  не распространяется  на  земельные  участки  под  объектами незавершенного строительства , кроме  случаев , предусмотренных пунктом 3 статьи 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»  и  пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

                  Однако  в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не  допускается необоснованный  отказ в предоставлении земельного участка  в аренду для  целей строительства или  в продлении договора  аренды  в случае , если  строительство не  завершено  в течение  первоначального срока  аренды  земельного участка.

                  Таким образом , по  смыслу положений статей 35,36 Земельного кодекса Российской Федерации в совокупности  и с учетом правовой позиции, сформированной ВАС РФ по  вопросу о правах на  земельный  участок  собственников  объекта  незавершенного строительства , обязанность  уполномоченного органа заключить с таким лицом  договор  аренды  земельного участка  для  завершения строительства  в порядке , предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации   для  оформления  прав на  земельные  участки собственниками  зданий , сооружений , не  означает  возникновение у этого лица такого же права на  долгосрочную аренду земельного участка , как у собственников зданий , сооружений.

                  Следовательно , суды , возлагая на  Администрацию обязанность заключить с Обществом договор аренды земельного участка , сформированного для  реконструкции не оконченных строительством объектов , сроком на 49 лет , неправильно применили нормы материального права.

 

                  2. В условиях ограничения  выданных арендатору  разрешений на строительство  сроком действия договоров и  невозможности  завершения  строительства объектов  возражения  местной администрации  со ссылкой  на  необходимость  заключения договоров  на  новый срок  на  торгах  являются  злоупотреблением  правом.

                  Дело №А21-9863/2013.

                  Общество  обратилось в арбитражный  суд  с заявлениями  к Администрации  о признании  незаконным отказа  Администрации в продлении срока действия договоров аренды  земельных  участков  и  обязании  продлить  срок  действия  указанных договоров на 3 года.

                 Решением  суда  от 24.01.2014 г. , оставленным  без  изменения  постановлением  Тринадцатого арбитражного апелляционного суда  от 03.06.2014 г. ,  заявленные  требования  удовлетворены.

                 Удовлетворяя заявленные  требования , суд  первой  инстанции  исходил из того , что добросовестность  Общества как  арендатора  земельных  участков  подтверждается  материалами дела ,  а отказ  Администрации в продлении  сроков действия  договоров для завершения  строительства  жилого дома и  сопутствующих объектов нарушает  преимущественное право Общества  на  заключение договора  аренды  на  новый срок  в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации , а также  общественные интересы  ввиду наличия  заключенных  с  Обществом  как  застройщиком 15 договоров долевого участия  в условиях продолжения Обществом работ по строительству  жилого дома .

                  В  апелляционной  жалобе Администрация ссылалась  на  необходимость заключения  договоров на  новый срок  на  торгах согласно разъяснениям  в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 17.11.2011 г.№73 «Об отдельных вопросах практики  применения  правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре  аренды».

                  Апелляционный  суд  не  согласился  в доводами  Общества , ссылаясь  на  разъяснения  в пункте 3 указанного постановления , согласно которым  положения , предусматривающие  обязанность проведения торгов , не  лишают арендатора  государственного или  муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации  преимущественного права  на заключение договора  аренды на новый срок.

                  Кроме того , суд  апелляционной инстанции  в  условиях  ограничения  выданных Обществу разрешений на строительство объектов  сроком действия договоров и невозможности  завершения Обществом  строительства  объектов в отсутствие  действующих договоров аренды  и , соответственно, невозможности  продления  действия  разрешений на строительство ,  расценил  возражения Администрации  со  ссылкой на разъяснения  в  пункте 1 названного Постановления  как  злоупотребление правом.

                 Суд кассационной  инстанции  в постановлении  от 20.10.2014 г.  согласился  с доводами  судов  первой  и  апелляционной  инстанций.

                  

 

                   3. Обращение  арендатора с заявлением  о продлении срока  договора аренды  земельного участка  с нарушением  установленного  законом и договором  срока  при  отсутствии  обоснования  необходимости  продления срока  договора , с учетом  наличия  задолженности  по  арендным платежам , является  основанием  для  отказа  в продлении  срока договора.

                  Дело №А21-3041/2012.

                  Общество обратилось в арбитражный  суд с иском к  Администрации  об обязании  заключить  соглашение  о продлении срока  действия договора на  передачу в аренду городских земель.

                  Решением  от 20.08.2012 г. в иске  отказано.

                  Постановлением  апелляционного суда  от 04.02.2013 г.  названное  решение суда  оставлено  без  изменения.

                 Отказывая  в  удовлетворении  иска  , суды  исходили  из  следующего.

                В  соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане  и  юридические  лица  свободны  в заключении договора. Понуждение  к заключению договора  не  допускается, за  исключением  случаев , когда  обязанность  заключить договор  предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации , законом  или  добровольно  принятым обязательством.

                Согласно  пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том  случае , если  иное  не  предусмотрено   законом или  договором  аренды  , арендатор , надлежащим образом  исполнявший  свои  обязанности  , по  истечении срока  договора  имеет  при  прочих равных условиях  преимущественное  перед  другими лицами  право  на  заключение  договора  аренды  на  новый  срок. Арендатор обязан  письменно  уведомить  арендодателя  о желании  заключить такой договор  в срок , указанный  в договоре  аренды  , а если  таковой не  прописан , в разумный  срок  до окончания  действия договора.

                 В  силу  пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  по  истечении срока договора  аренды земельного участка  его  арендатор  имеет  преимущественное право  на  заключение  нового договора  аренды  земельного участка  за  исключением  случаев , предусмотренных  пунктом  3 статьи 65 , пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

                В соответствии с пунктом  5.1.1 договора арендатор имеет  право на  продление срока предоставления земельного участка в случае  невозможности его  освоения , если  препятствием к этому явились  обстоятельства непреодолимой силы. Для  этого арендатору  необходимо  за  три месяца  до истечения  срока , установленного договором , обратиться  в Администрацию с ходатайством о продлении с указанием  конкретных обстоятельств  непреодолимой силы , повлекших нарушение срока  освоения.

                Судом  было  установлено , что  Общество  обратилось  с заявлением  о продлении  срока  действия договора  с нарушением  указанного срока , при  этом  заявление  Общества  не  содержало  обоснования  необходимости  продления срока. Кроме того , Администрация ссылалась на то , что   Общество  не  является  надлежащим арендатором , поскольку  имеет  задолженность  по  оплате  арендной  платы.

                Поскольку  ни  законом , ни  договором  сторон на  арендодателя не  возложена в  таком  случае  обязанность заключить дополнительное соглашение к договору  о продлении срока  его  действия , суды  посчитали  требования  Общества  неправомерными.

 

                4. Отсутствие  действующего  горноотводного акта к лицензии является  препятствием  к  предоставлению  в аренду  земельных участков  на  основании  статьи 25.1 Закона Российской Федерации «О недрах» , пункта 2.2 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

                Дело №А21-8134/2012 (объединено с делом №А21-8133/2012) .

                Общество  обратилось  в арбитражный  суд  с требованиями  о признании  бездействия (действия) Администрации  по  незаключению  на  новый  срок  новых договоров аренды  земельных  участков для  разработки карьера  незаконным и  обязании Управления  заключить  новые договоры  аренды земельных участков на  срок до 2020 года.

                Решением  суда  первой  инстанции  от 11.01.2013 г.  в  удовлетворении заявленных требований  отказано .

                Соглашаясь  в  решением  суда  первой  инстанции  в  части  отказа  в удовлетворении требований  о   признании незаконным бездействия Администрации  по  незаключению  на  новый  срок  новых договоров  аренды  , суд  апелляционной  инстанции  руководствовался  положениями  статьи 25.1 Закона Российской Федерации «О недрах» , действующей  на  момент  обращения Общества с заявлением  20.07.2012 г.  , согласно которой  земельный  участок , необходимый для  ведения  работ  , связанных  с пользованием  недрами , из земель , находящихся  в государственной  или  муниципальной  собственности  , предоставляется пользователю  недр после  получения  лицензии  на  пользование  недрами и оформления  геологического и (или) горного отвода.

                Поскольку  на  момент  обращения  Общества  в Администрацию  по  вопросу  предоставления  в аренду земельного участка  истек  срок  действия  горноотводного акта к лицензии на  пользование  недрами , то есть  не  были определены  (уточнены)  границы горного отвода , основания  для  предоставления  в  аренду   испрашиваемых  земельных  участков  отсутствовали , а , следовательно,  отказ Администрации  в предоставлении  Обществу земельных участков  не  противоречил закону  , не  нарушал прав и законных интересов Общества.

                 Вместе  с тем ,  апелляционный  суд  изменил указанное  решение, оставив  без  рассмотрения  иск об обязании Управления  заключить договоры  аренды  земельных участков , так как проекты договоров  аренды  со всеми существенными условиями , включая  условие  об  арендной  плате , в порядке пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  истец  ответчику  не  направлял , а  значит  досудебный порядок  урегулирования  спора  с ответчиком  соблюден  не  был.

 

                  5. Уведомление  арендодателя  о  досрочном расторжении договора  аренды , направленное в  адрес арендатора , должно  содержать в себе  действительную волю стороны  и  намерения  расторгнуть договор аренды.  Указание в  уведомлении  лишь на  обязанность  арендатора  погасить задолженность по договору  нельзя  расценивать  как  волеизъявление арендодателя на  расторжение договора  аренды.

                   Дело №А21-6314/2012.

                  Администрация  обратилась  в Арбитражный  суд Калининградской  области  с иском к Обществу  о  взыскании  задолженности  по  арендной  плате , неустойки  , расторжении  договора  аренды  земельного участка.

                 Суд  первой  инстанции удовлетворил  исковые  требования.

                 Постановлением  апелляционной  инстанции от 29.01.2013 г.  решение  изменено : уменьшен  размер  взыскиваемой  неустойки ,  в  части  требования  о  расторжении  договора  иск  оставлен без  рассмотрения.

                 Постановлением  Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа  от 09.04.2013 г.  постановление  суда  апелляционной  инстанции  оставлено  без  изменения.

                 В  соответствии  с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации  требование  о расторжении договора  может  быть  заявлено  стороной в суд только  после  получения  отказа  другой  стороны  на  предложение  расторгнуть договор  либо неполучения  ответа  в срок , указанный  в предложении  или  установленный законом либо договором , а при  его  отсутствии – в тридцатидневный  срок.

                В  пункте 29 Информационного письма ВАС РФ  от 11.01.2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров , связанных с арендой» разъяснено  следующее . По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  предупреждение  о  необходимости  исполнения  обязательства  в разумный  срок  само  по  себе не  является  предложением  об  изменении или  расторжении договора  аренды. Право  требовать расторжения указанного договора  возникает у арендодателя  лишь в том  случае , если  в разумный  срок  арендатор не  устранит  соответствующие  нарушения. Так  часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  не  регламентирует  процедуру расторжения договора  аренды  , в отношениях  по  аренде  действует  общее  правило , содержащееся  в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

                 Суд  кассационной  инстанции указал , что процедура  расторжения договора  заключается  в направлении  арендодателем  письменного  предупреждения  о  необходимости  исполнения  арендатором  обязательства  в  разумный  срок  , и  при  этом  размер  неисполненного обязательства  должен  быть  точно  установлен ;  направлении предложения  расторгнуть договор.

                  Представленные  в материалы  дела  претензии  истца не  содержали  предложения  расторгнуть договор ,  в  связи  с чем  не признаны судами апелляционной  и  кассационной  инстанций  надлежащими доказательствами  соблюдения  установленного законом   порядка  досудебного урегулирования  спора.

                  Аналогичная  позиция  изложена  в постановлении  Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа  от 14.06.2013 г. по делу №А22-1891/2012 .

                  В  данном  судебном  акте  суд  исходил из того , что  досудебный  претензионный  порядок  разрешения  споров служит целям добровольной  реализации гражданско-правовых санкций  без  участия  специальных государственных органов. Совершение  спорящими  сторонами обозначенных действий  после  нарушения (оспаривания) субъективных прав  создает  условия  для  урегулирования  возникшей  конфликтной  ситуации  еще  на стадии  формирования  спора  , то есть  стороны  могут ликвидировать  зарождающийся  спор  , согласовав между собой все  спорные моменты , вследствие чего  не  возникает  необходимости  в судебном разрешении данного спора. Таким образом , оставляя  иск без рассмотрения ввиду несоблюдения  претензионного порядка  урегулирования спора , суд исходит  из  реальной  возможности  погашения  конфликта  между сторонами  при  наличии воли  сторон  к совершению  соответствующих действий , направленных на  разрешение  спора.

                  Судом  не  принята  ссылка Администрации  на  претензию о необходимости  погашения задолженности и уведомление  о досрочном расторжении  договора  аренды как доказательства  соблюдения  предусмотренного законом  порядка  расторжения договора  аренды , поскольку  из  содержания претензии  не  следует  предложения  расторгнуть  договор в случае  неисполнения арендатором  обязанности  по  погашению  имеющейся  задолженности  по  арендной  плате , а  лишь констатируется  наличие задолженности  по  арендной  плате  в  определенном размере  , которую предложено  погасить до определенной  даты. Ввиду  этого  уведомление  о расторжении и договора  не  может  иметь значения  по делу. Более того , не  представлены  доказательства  направления  и получения  ответчиком  претензии  и уведомления.

                    Напротив , в  постановлениях  Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.11.2013 г. по делу №А05-974/2013 и  от 20.06.2014 г. по делу  №А42-3957/2013  суд  кассационной  инстанции согласился  с  соблюдением   истцом  досудебного порядка  урегулирования  спора по  требованию  о расторжении и договора  аренды , поскольку  арендодатель направил  в адрес  арендатора  претензию  с требованием  о погашении  задолженности  в установленные сроки , сообщил  о расторжении  договора аренды.

 

                    6. Неоднократное , длительное  неисполнение Обществом  обязанности  по  своевременному  внесению арендных платежей  является  основанием  для  расторжения  договора  аренды  земельного участка.

                   Дело №А21-9410/2012.

                   Администрация   обратилась  в  арбитражный  суд с  иском к  акционерному  обществу  о взыскании  задолженности  по  договору  аренды  земельного участка , неустойки , расторжении  договора  аренды.

                   Решением  суда  от 24.12.2012 г.  , оставленным  без  изменения  постановлением  апелляционного суда  от 06.12.2013 г. , исковые  требования  удовлетворены  в полном  объеме.

                   Не  согласившись  с выводами  судов , акционерное  общество  обратилось  с кассационной  жалобой.

                    Постановлением  Федерального арбитражного суда Северо-Западного  округа  от 05.03.2014 г.  оспариваемые  судебные  акты  оставлены  без  изменения.

                    В  соответствии со статьями 606,614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор  обязан  своевременно  и  в полном  объеме  вносить  арендную плату  за  переданное  ему  во  временное  владение  и пользование  имущество.

                    Согласно  статье  450 Гражданского кодекса Российской Федерации  по  требованию  одной  из  сторон  договор  может быть расторгнут по  решению  суда  только при  существенном  нарушении  договора  другой стороной. При этом  существенным  признается  нарушение  договора  одной  из сторон , которое  влечет для  другой стороны  такой  ущерб , что  она  в значительной  степени  лишается  того , на  что была  вправе  рассчитывать при заключении  договора.

                   В силу  пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  досрочное  расторжение  договора  аренды  земельного участка , заключенного на  срок  более  чем  пять лет , по   требованию  арендодателя  возможно  только  на основании  решения  суда  при  существенном  нарушении  договора  аренды  земельного участка  его  арендатором.

                   Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено , что  по  требованию  арендодателя  договор  аренды  может быть  досрочно  расторгнут  судом  в  случае , когда  арендатор  более  двух  раз  подряд по  истечении  установленного  договором  срока  платежа  не вносит  арендную  плату.

                   В  пункте  23 Постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 24.03.2005 г. «О некоторых вопросах , связанных  с применением  земельного законодательства»  разъяснено , что  обстоятельства , указанные  в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации , могут служить  основанием  для  досрочного расторжения  договора  аренды  земельного участка  лишь в том  случае , когда  они  могут  быть квалифицированы  как  существенные  нарушения  договора  аренды  земельного участка. Не может  служить  основанием  для  удовлетворения  требования  арендодателя  о  досрочном  расторжении  договора  аренды  земельного участка  сам  факт  существенного  нарушения  договора , если  такое  нарушение (его  последствия) устранено арендатором  в разумный  срок.

                   Между  тем  в  пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения  правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре  аренды» (в редакции от 25.01.2013 г. №13)  указано , что  судам  следует  учитывать , что  даже  после  уплаты долга арендодатель вправе в разумный  срок предъявить иск о расторжении  договора  аренды.

                   По  указанному  делу  судами  было  установлено  неоднократное , длительное  неисполнение  акционерным обществом  обязанности  по  своевременному  внесению  арендной  платы ,  а  именно  за  период с IVквартала 2010 года  по II квартал 2012 года  , что  квалифицировано как  существенное  нарушение  условий  договора  аренды , являющееся  основанием  для  его  расторжения  по  требованию  арендодателя.

                  Судами  не  принят  довод  акционерного общества  о том , что  расторжение договора  ущемляет  его  права  на  пользование  той  частью земельного участка , которая  занята производственной  базой . Данный  вывод  основан  на  позиции , сформулированной  в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 г. №14381/10 , о том , что реализация  арендодателем своего права на  отказ от  договора  аренды  и  прекращение  договора  аренды  земельного участка  не  нарушают  исключительных  прав  лица (арендатора) , имеющего в собственности  объекты  недвижимости , расположенные  на  таком  земельном участке , поскольку  не  лишают его  права пользования земельным  участком , необходимым для  эксплуатации принадлежащей ему  недвижимости.

                   

                    Дело №А21-7110/2012.

                    Администрация  обратилась  в арбитражный  суд с иском к  Обществу  о взыскании  задолженности  по  арендной  плате  по  договору  аренды  земельного участка , договорной  неустойки , а  также  о расторжении  договора  аренды.

                    Решением суда  от  30.10.2012 г.  удовлетворены  требования  истца  о взыскании  задолженности  и неустойки ; в  удовлетворении  требования  о  расторжении  договора  аренды  отказано.

                    Отказывая  в  удовлетворении требования Администрации о расторжении  договора  аренды  , суд  указал , что  Администрация  является  одним  из кредиторов  Общества  с суммой  требований 19 902 916 руб. и расторжение договора  аренды  приведет к тому , что Администрация утратит возможность  получить материальное  возмещение как  кредитор  Общества.

                    В  постановлении  от  04.02.2013 г. суд  апелляционной  инстанции  не  согласился  с позицией  суда  первой  инстанции в  части  обоснования  отказа  в  удовлетворении  требования  о расторжении  договора  аренды , указав , что  доказательства того , что в результате  реализации права  аренды  будет погашено  включенное  в реестр  требований  кредиторов  должника  требование  на  указанную сумму , заявленное  Администрацией , в  материалы  дела  не  представлено , напротив , именно возврат земельного участка Администрации и возможность  использования его  по  усмотрению собственника , восстановит   нарушенный  баланс интересов.

                     В  соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  по  требованию арендодателя договор  аренды  может быть  досрочно  расторгнут  судом  в случае , когда  арендатор  более  двух раз подряд по истечении  установленного  договором  срока платежа не  вносит арендную плату .

                     Условиями договора  аренды , заключенного между Администрацией  и Обществом ,  предусмотрено , что арендодатель имеет  право  в одностороннем  порядке отказаться от исполнения договора  полностью или  частично в случае , когда арендатор не  внес подлежащую уплате  по настоящему договору   арендную плату  более двух сроков  оплаты  подряд. Кроме того , в качестве основания  для  досрочного расторжения  договора  стороны  указали  , что  таковыми являются , в том  числе , невыполнение арендатором  одного из  пунктов договора  аренды.

                    Поскольку  ответчик  не  вносил арендную плату  за  пользование  земельным участком , в связи  с чем  образовалась задолженность  за  два  квартала , а также  нарушены  другие  обязательства , предусмотренные   условиями  договора  аренды , апелляционный  суд   признал требования  о расторжении  договора  обоснованными   и  удовлетворил  их.

                    Постановлением  Федерального  арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.05.2013 г.  вышеназванное постановление  апелляционного суда  оставлено  без  изменения.

                    25.12.2013 г. конкурсный  управляющий  Общества  обратился  в  апелляционный  суд с заявлением  о пересмотре  решения Арбитражного суда Калининградской  области  от  30.10.2012 г.  и  постановления Тринадцатого арбитражного  апелляционного суда  от 04.02.2013 г.  по  вновь  открывшимся  обстоятельствам. Данное  заявление  принято к производству.

                    Определением  Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2014 г.  производство по делу №А21-7110/2012  приостановлено до вступления в законную силу  судебного акта  по делу №А21-5641/2013.

                   

                    По  делу №А21-3091/2012  решением  от  11.07.2012 г. , оставленным  без  изменения   судами  апелляционной  и кассационной  инстанций , в удовлетворении   требования  о расторжении  договора  аренды земельного участка  по  основанию  неисполнения  обязательств  по  оплате  арендной  платы  за 2011 год  отказано , поскольку  в ходе  судебного разбирательства  до вынесения судом решения  ответчик  погасил задолженность  и неустойку в полном  объеме.

                     Аналогичная  позиция  обозначена  в постановлениях  Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа  от 28.05.2013 г. по делу №А19-17847/2012,  Федерального  арбитражного суда Дальневосточного округа  от 21.03.2012 г. по делу №А04-5050/2011.

 

                    7. Требование  о расторжении  договора  аренды  земельного участка на основании  того , что  нахождение  летнего кафе на  единственной смотровой площадке  городского озера  служит  препятствием  , ограничивающим  свободный  доступ к водному  объекту , является  необоснованным , поскольку  законом  не  установлен  запрет  на  предоставление  земельных  участков в пределах береговой  полосы  в аренду.

                    Дело №А21-4751/2012.

                    Администрация  обратилась  в арбитражный  суд с иском к  Предпринимателю  о расторжении  договора  аренды  земельного участка  в связи  с существенным  нарушением условий  указанного договора , а также  в связи  с существенным изменением  обстоятельств , из которых стороны исходили  при  заключении  договора.

                    Решением  суда  от 16.08.2012 г.  в  удовлетворении  исковых требований  отказано.

                    Ссылаясь на  изменение  положений Земельного кодекса Российской Федерации , а также  на то  обстоятельство , что  нахождение  оборудования летнего кафе  на  единственной смотровой  площадке  городского озера  является  препятствием  , ограничивающим  свободный  доступ к водному объекту,  Администрация  обратилась  с апелляционной  жалобой.

                    Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от  29.10.2012 г. №21-4751/2012  решение  суда  первой  инстанции оставлено  без  изменения.

                    Апелляционный  суд  указал , что  введенный Федеральным законом №264-ФЗ  от 19.07.2011 г. пункт 3.2 в статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации не  применяется  к спорным правоотношениям , так  как не  содержит положений о распространении  его  действия  на  отношения , возникшие до вступления  его в законную силу.

                    В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные  участки , за  исключением  указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации , могут быть предоставлены  их собственниками в аренду  в соответствии с гражданским  законодательством  и  Земельным кодексом Российской Федерации.

                    В силу статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации  к земельным участкам , которые не могут быть объектами сделок ,  предусмотренных гражданским законодательством , относятся  земельные  участки , изъятые  из оборота , перечисленные в пункте 4 указанной  статьи. Перечень оснований  для  отнесения  земельных участков  к участкам , изъятым  из оборота , является   исчерпывающим. Таким образом , береговая полоса  не  отнесена  законом  к участкам , которые  изъяты  из оборота и  не могут быть  предметом любых сделок .

                    Согласно  пункту 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается  приватизация  земельных участков  в пределах береговой полосы , установленной  в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации , а также  земельных участков , на которых находятся  пруды , обводненные карьеры , в границах территорий общего пользования.

                    Таким образом , ни Земельным кодексом Российской Федерации, ни иным гражданским законодательством  не  установлен запрет  на  предоставление  земельных участков  в пределах береговой полосы  в аренду.

                     Поскольку  Администрация  не  представила доказательств  наличия  со стороны Предпринимателя  существенных условий договора  аренды , в удовлетворении  иска  было отказано  правомерно.

                    Постановлением  Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа  от 20.02.2013 г.  вышеназванные  решение суда  и постановление  апелляционной  инстанции оставлены  без  изменения.

                   Определением  от 26.04.2013 г. в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отказано.

         

 

                    8.При перемене  собственника арендованного имущества  независимо от того , ставился ли вопрос  о переоформлении  договора  аренды , прежний  собственник  утрачивает , а новый  приобретает  право  на  получение доходов от сдачи имущества в аренду.

                      Дело №А21-7938/2012.

                      Администрация  обратилась  в  арбитражный  суд с иском к Обществу  о расторжении  договора  аренды  земельного участка  в  связи  с неисполнением   обязательств  по  оплате  арендной  платы.

                      Решением  суда  от  01.11.2012 г.  исковые  требования  удовлетворены.

                      Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда  от 21.03.2013 г.  указанное  решение  суда  отменено ;  в   иске  отказано.

                      В  процессе  рассмотрения  дела  было установлено , что  согласно  дополнительному  соглашению Общество  передало  права  и  обязанности  арендатора  по договору  аренды  земельного участка  другому лицу , привлеченному  к участию в деле в качестве  третьего лица. На  основании  постановления Правительства Калининградской  области   арендуемый земельный  участок  передан в собственность  Калининградской  области ; произведена  государственная  регистрация  права  собственности Калининградской  области  на  спорный  земельный  участок.

                     Согласно  пункту 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров , связанных с арендой» , при  перемене  собственника  арендованного имущества  независимо  от того , ставился ли вопрос  о переоформлении  договора  аренды  , прежний собственник  утрачивает  , а новый  приобретает  право на получение доходов  от сдачи имущества в аренду.

                     Таким образом , в связи  со сменой  собственника  арендованного  имущества Администрация  перестала  быть стороной  по договору  аренды , с даты  государственной  регистрации права  собственником  спорного  земельного участка  является  Калининградская  область , а стороной договора  аренды Агентство  по  имуществу Калининградской  области.

                     При таких  обстоятельствах  основания  для  удовлетворения  требований  Администрации отсутствуют.

                    Аналогичная  позиция  нашла  свое  отражение  в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа  от 05.06.2012 г. по делу №А52-2542/2011 , от 20.12.2012 г. по делу №А26-1641/2012 ; Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа  от 08.11.2012 г.  по делу №А51-19372/2011; Федерального арбитражного суда Московского округа  от 04.06.2014 г. по делу №А40-76651/13-85-684.

 

                    9. Передача с субаренду  части  зданий  арендатора  не  свидетельствует  о нецелевом  использовании  земельного участка  и  не  может  являться  основанием  для  расторжения  договора  аренды.

                    Дело №А21-11370/2012.

                    Администрация  обратилась  в арбитражный  суд с иском  к Обществу  о расторжении  договора  аренды земельного участка , ссылаясь  на  нецелевое  использование  земельного участка  и  необходимость   передачи  части земельного участка  под муниципальные  нужды.

                    Решением  суда первой инстанции  от 29.03.2013 г.  в  иске  отказано.

                    Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда  от 08.07.2013 г.  названное  решение  суда  отменено , иск  удовлетворен.

                     Постановлением  Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.10.2013 г.  постановление   суда  апелляционной  инстанции отменено , решение  суда  от 29.03.2013 г. оставлено  в силе.

                      В  соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  досрочное  расторжение  договора  аренды  земельного участка  , заключенного  на  срок  более чем пять лет , по  требованию арендодателя  возможно  только на  основании  решения  суда  при  существенном  нарушении  договора  аренды  земельного участка  арендатором.

                     При рассмотрении  дела  было установлено , что на  спорном земельном участке  находятся  9  объектов  недвижимости , принадлежащих  Обществу . На  части данного земельного участка , из-за которой  возник  спор ,  также  имеются  объекты  , в том  числе  необходимые для  организации производственного процесса и  обеспечения  всех  зданий.

                 Отказывая  в  иске , суд  первой  инстанции  исходил из того , что  Обществу  в аренду  предоставлен земельный  участок  для  эксплуатации  зданий  и сооружений , передача в аренду  части его  собственного недвижимого имущества  не  свидетельствует  о нецелевом использовании  земельного участка. Кроме того ,  недвижимое имущество , расположенное  на  земельном  участке , используется  в  производственных  целях.

                   В  соответствии с пунктом 3 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации аренда здания или  сооружения , находящегося на  земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве  собственности , допускается без  согласия  собственника  этого участка , если  это не  противоречит условиям пользования таким участком , установленным законом  или  договором  с собственником земельного участка.

                   Ссылаясь на то , что  здания  и  помещения  в зданиях , предоставлены в аренду  Обществом  для  производственных нужд ; из условий договора  аренды  земельного участка  не  следует , что в случае сдачи в аренду  объектов , находящихся на  земельном участке , требуется  согласие собственника участка ,  кассационный  суд  пришел  к  выводу  об отсутствии оснований  для расторжения договора  аренды.

                     Определением Высшего Арбитражного Суда  от 06.12.2013 г.  в  передаче дела  в Президиум Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации  для  пересмотра  в порядке  надзора  постановления  Федерального  арбитражного суда Северо-Западного округа  от 17.10.2013 г. отказано.

 

                    10. Признание  отсутствующим  права  аренды  земельного участка  при  его  прекращении  является  ненадлежащим способом защиты   права , поскольку  арендодатель  в установленном  порядке  не  обращался  в регистрирующий  орган  за регистрацией  прекращения  права  аренды  или  в суд- за  расторжением  договора  или  признании его  прекращенным.

                   Дело №А21-10880/2012.

                   Администрация  обратилась  в Арбитражный  суд Калининградской  области  с  иском к Обществу о признании  отсутствующим  права  аренды земельного участка  по  договору  аренды.

                    Решением  суда  от 11.02.2013 г. в  иске  отказано  со  ссылкой  на  ненадлежащий  способ  защиты  права.

                    В  апелляционном  порядке  решение  не  пересматривалось.

                    Не  согласившись  в  указанным  решением  суда  первой  инстанции  и  полагая , что  заявленное  требование  соответствует  способу  защиты  права , указанному  в пункте 52   постановления  Пленумов Верховного Суда Российской Федерации  и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. №10/22 «О некоторых  вопросах , возникающих  в  судебной  практике  при  разрешении  споров , связанных с защитой  права  собственности  и  других  вещных  прав» (далее- Постановление  №10/22) , Администрация  обратилась  в суд  кассационной  инстанции с жалобой.

                   Постановлением  Федерального  арбитражного суда Северо-Западного округа  от 15.08.2013 г.  решение  Арбитражного суда Калининградской  области  от 11.02.2013 г. оставлено  без  изменения.

                   Пунктом 52 Постановления №10/22  возможность  оспаривания  зарегистрированного права или  обременения  путем  предъявления  иска  о  признании  права  или  обременения  отсутствующими  ограничена  случаями, когда  запись в ЕГРП нарушает  право  истца , которое   не  может  быть  защищено путем  признания  права  или  истребования  имущества  из  чужого незаконного владения  (право  собственности  на  один  и тот же  объект  недвижимости  зарегистрировано  за  разными лицами , право  собственности  на  движимое имущество  зарегистрировано  как  на  недвижимое имущество  , ипотека или  иное  обременение  прекратились).

                  По  смыслу приведенных  разъяснений  иск  о признании  обременения  отсутствующим  является  исключительным  способом защиты, который  подлежит применению  лишь тогда , когда  нарушенное   право  истца  не  может  быть защищено  посредством  предъявления  специальных исков , предусмотренных действующим гражданским  законодательством . Данная  позиция  нашла  свое  отражение также  в постановлении  Президиума ВАС РФ  от 24.01.2012 г. №12576/11.

                   При  обращении  в  суд  за  защитой нарушенного права  заинтересованное  лицо  должно указать  , какое его  право  нарушено  ответчиком  и в  чем  заключается  это нарушение. Избранный  способ защиты  нарушенного права  должен  соответствовать  характеру нарушения и обеспечивать восстановление  этого права.

                   Кассационный  суд  указал , что  по  указанному  делу  Администрация  не  ссылается  на  нарушение ее  прав  государственной  регистрацией договора  аренды земельного участка  и  возникшего обременения в виде  прав  арендатора  на  спорный  участок , а  преследует  цель  погашения в ЕГРП  записи о государственной  регистрации , считая договор  аренды прекращенным. В  то  же  время   из  материалов  дела  не  следует , что  Администрация  в установленном  законом  порядке  обращалась в регистрирующий  орган за  регистрацией  прекращения  зарегистрированного права  аренды (обременения) , либо  в  судебном  порядке  разрешен спор , вытекающий  из  обязательственных  правоотношений (о расторжении  договора , признании его  прекращенным , о возврате  арендованного имущества).

                 Таким  образом , суды  пришли  к  выводу  о  ненадлежащем  способе  защиты  права .

 

             Обобщение  судебной  практики показало , что  в целом  Арбитражным судом Калининградской  области  правильно  применялось действующее  законодательство  при  рассмотрении  споров  указанной  категории. Судебная практика  применения  гражданско-правовых норм  и  подходы  суда к рассмотрению вышеназванной  категории дел  соответствует  положениям норм Гражданского кодекса Российской Федерации , Федеральному закону  «Об  общих принципах организации местного самоуправления  в Российской Федерации» , Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. №582,  Постановлению Пленума ВАС РФ   от 17.11.2011 г. №73 (в редакции  Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. №13) «Об отдельных вопросах  практики  применения  правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре  аренды» , Постановлению Пленума ВАС РФ  от 24.03.2005 г. №11 «О некоторых вопросах , связанных  с применением земельного законодательства» .

               Практика  рассмотрения  дел названной  категории   Арбитражным судом Калининградской  области   не  противоречит  сложившейся  судебной  практике  судов  других   федеральных  округов .   

        

    

 

24.10.2014 г.                                  Судья                Лобанова Е.А.